청약, 기초가 튼튼해야
실패하지 않는다

전 국민이 청약을 통한 내 집 마련의 관심으로 뜨겁습니다. 청약 정보를 제공하는 콘텐츠도 연일 앞다투어 쏟아져 나옵니다. 그러나 애석하게도, 청약에 비법이나 지름길은 없습니다. 청약은 법에서 정한 방식에 따라 당첨자를 선정합니다. 운이 작용하는 단순 추첨 방식이 아니라 반드시 소득 유형, 순위, 거주 지역 등 우선순위에 따라 당락이 결정됩니다. 게다가 ‘당첨부터 되고 보자’라는 식의 생각은 경계해야 합니다. 청약은 당첨으로 끝나는 것이 아닙니다. 부적격 당첨자가 되지 않고 무사히 분양계약 후 대금납부 그리고 입주까지 해야 내 집 마련의 대장정이 마무리되기 때문입니다.

청약에 대해 올바로 이해하고 있다면 자신이 어떤 유형의 청약 신청을 준비해야 하는지 알아야 합니다. 청약제도는 다양한 유형이 있지만 실제로 한 사람이 신청 가능한 유형은 제한적이기 때문에 자신이 어느 유형에 신청 자격이 있는지를 정확히 이해하는 것이 중요합니다. 결국은 본인 스스로의 청약 자격에 대한 이해가 당첨 후 부적격을 피하고 소중한 내 집 마련의 기회를 지키는 정도(正道)가 될 것입니다.

이 책은 청약 초심자부터 다년간의 청약 경험이 있는 분들까지 누구나 쉽게 청약제도에 대한 기초 상식에서부터 세부사항까지 폭넓게 이해할 수 있도록 공급 유형별로 짜임새 있게 구성하였습니다.

[목 차]

펴내면서
프롤로그_ 대한민국 주택청약, 정도(正道)가 답이다

1장 내 집 마련, 청약이 답이다

01 청약제도, 주거 안정을 위한 정부의 강력한 의지
02 왜 주택청약일까
03 청약 준비부터 당첨까지 미리보기

2장 청약의 기초 다지기, 청약도 ‘공부’가 필요하다

01 청약, 어디서부터 시작해야 할까
02 주택청약의 첫걸음, 청약통장의 모든 것
청약통장 FAQ_제대로 알고 활용하자!
03 입주자 모집 공고문, 슬기로운 청약생활의 이정표
04 우리 가족의 소득과 자산 금액 산정하기
05 청약홈에서 우리 가족의 청약 제한 사항을 확인해보자

3장 특별공급으로 청약 신청하기

01 특별공급과 일반공급
02 특별공급 유형 알아보기
03 민영주택 신혼부부 특별공급 당첨되기
신혼부부 특별공급 FAQ_이것만은 알아두자!
04 공공주택 신혼부부 특별공급 훑어보기
05 신혼희망타운: 신혼부부만을 위한 새로운 패러다임
06 생애최초 특별공급: 평생 무주택자를 위한 단 한 번의 기회
07 생애최초 특별공급 당첨되기
생애최초 특별공급 FAQ_이것만은 알아두자!
08 미성년 자녀가 3명 이상이라면 다자녀 특별공급
09 다자녀 특별공급 당첨되기
다자녀 특별공급 FAQ_이것만은 알아두자!
10 노부모를 3년 이상 모시고 있다면 노부모 부양 특별공급
노부모 특별공급 FAQ_이것만은 알아두자!
11 노부모 특별공급 당첨되기
12 기관 추천 특별공급

4장 일반공급으로 청약 신청하기

01 민영주택 일반공급은 가점제와 추첨제
해외 체류 기간 관련 주요 FAQ_이것만은 알아두자!
02 국민(공공)주택 일반공급은 순위 순차제
03 무순위, 청약통장 없이 청약하기
무순위 공급 FAQ_이것만은 알아두자!

5장 청약 신청, 이제부터 실전이다

01 청약 실전, 홈페이지 방문하기
02 대한민국 주택청약 허브, 청약홈 한눈에 훑어보기
03 LH에서 공급하는 공공주택은 LH청약센터에서 청약 접수
04 당첨되셨나요? 계약부터 입주까지 챙겨야 할 것들

찾아보기


[본 문]

민영주택, 공공주택 : 어떤 주택에 청약해야 하나요?
청약을 준비하고 계신가요? 어떤 주택에 청약하고 싶으신가요? 이 질문에 ‘아파트’라고 대답한다면 청약에 갓 입문한 분입니다. 점수로 따지면 100점 만점에 50점짜리 답이 되겠습니다. 청약에서 가장 먼저 알아야 하는 것 중 하나가 바로 주택의 종류입니다. 주택의 종류에 따라 신청 자격과 당첨자 선정 방법이 다르기 때문입니다. 이 책은 민영주택 및 국민주택, 그중에서도 공공분양주택을 중심으로 다룰 예정입니다. 하지만 그에 앞서 분양부터 임대까지 전반적인 주택의 종류에 대해 간단히 짚고 넘어가겠습니다.
주택은 크게 분양주택과 임대주택으로 나뉩니다. 하지만 이는 큰 틀에서 나눈 것으로 분양주택과 임대주택 안에서도 그 종류와 성격은 매우 다양해집니다. 분양주택이 다 똑같은 분양주택일까요? 아닙니다. 누가 공급하느냐에 따라, 그리고 건설 자금을 어디에서 조달하는지에 따라 민영주택과 국민주택(공공 분양주택 포함)으로 나누어집니다. _30쪽, 청약, 어디서부터 시작해야 할까


Q1 이미 납입한 회차의 예치금을 추후에 수정할 수 있나요?
A1 한 번 입금된 금액과 회차는 정정이 불가합니다. 예를 들어 한 회차에 2만 원 납입 후, 추후에 추가 납입하여 해당 회차 납입금을 10만 원으로 정정할 수는 없습니다.

Q2 청약통장이 압류 등으로 사용에 제한이 있거나, 청약통장 담보대출을 받고 있는 경우에도 해당 통장을 이용하여 당첨이 가능한가요?
A2 압류 등의 상태라고 하더라도 청약통장이 해지되지 않고 유지 중이거나, 청약통장 담보대출을 받은 경우에도 청약 신청이 가능합니다. 다만, 담보대출 연체 등으로 해당 은행에서 청약통장을 해지하고 담보대출을 상환처리하는 경우 새로 청약통장에 가입하여 청약 신청을 해야 하는 점을 유의하시기 바랍니다.

Q3 공공주택 청약을 위해 과거 청약저축에 가입하였으나 민영주택에 청약하고 싶어 청약예금으로 통장 종류를 변경했습니다. 다시 청약저축으로 재변경할 수 있나요?
A3 한 번 전환한 통장은 기존 통장으로 복귀하거나 다른 유형으로 재변경이 불가능합니다.

Q4 청약에 당첨되었습니다. 바로 청약통장을 해지해도 되나요?
A4 한 번 당첨되어 사용한 통장은 청약 신청 시 재사용이 불가능하므로 신규 가입이 원칙입니다. 그러나 향후 부적격 당첨자로 판명되어 계약할 수 없게 되는 경우, 청약통장이 부활하여 재사용이 가능하므로 계약 체결 이후에 해지하는 것을 추천합니다(단, 부적격 사유가 없는 적격 당첨자 및 단순 계약 포기자의 경우 청약통장 부활이 불가능하며 신규 가입해야 함).
_44쪽, 청약통장 FAQ 제대로 알고 활용하자


주택을 소유하였다가 매도한 부부
C씨는 결혼 후 부모님이 돌아가시면서 아파트 한 채를 단독 상속받았으나, 상속 직후인 2018년 5월 매도했습니다. 이런 경우 신혼부부 특별공급 청약 신청이 가능할까요?
먼저 주택을 공유지분(한 주택의 소유권을 여러 사람과 나누어 가짐)으로 상속받았는지, 단독(한 주택의 소유권 전체를 단독으로 소유함)으로 상속받았는지에 따라 신청 가능 여부가 달라집니다.
상속으로 주택의 공유지분을 취득 후 처분했다면 주택을 소유하지 않은 것으로 보기에 청약 신청이 가능합니다. 다만 단독으로 혹은 지분 전체를 상속받은 경우, 공고일 현재 처분을 완료했더라도 주택을 소유했던 것으로 봅니다.
그렇다면 단독으로 주택을 상속받았다면 C씨는 신혼부부 특별공급 청약 신청이 절대 불가능할까요? 2순위 자격으로 청약 신청이 가능합니다. 혼인 기간 중 주택을 소유한 적이 있더라도 2018년 12월 11일 이전에 기존주택을 처분하고 공고일 기준 2년 이상 주택을 소유하지 않았다면 2순위 자격으로는 신청이 가능하기 때문입니다.
_95쪽, 특별공급 유형 알아보기


● 작은 주택이 한 채 있는 나청약 씨도 무주택이 될 수 있는 비밀
‘소형·저가 주택’이라는 말을 들어보셨나요? 일반공급을 신청할 때 소형·저가 주택 등’이라고 하는 주택(분양권)을 1호(세대)만 소유한 세대에 속할 경우에는 해당 주택을 무주택으로 인정해주기도 합니다. ‘소형·저가 주택 등’이라고 하면 주거 전용면적이 60㎡ 이하면서 주택 공시가격 기준 금액(수도권 1억 3,000만 원, 수도권 외 지방 8,000만 원) 이하인 경우에 한합니다.
면적 또는 금액 중 하나라도 기준을 벗어나게 되면 소형·저가 주택으로 인정받을 수 없습니다. 만약 나청약 씨가 소유한 주택의 전용면적이 25㎡이고 최근 공시가격이 5억 원이라면, 전용면적이 기준에 한참 못 미친다 하더라도 무주택으로 인정받을 수 없습니다. 뿐만 아니라 최근에 60㎡ 이하의 주택을 분양받아 분양권을 소유하고 있는 경우에는 별도의 공시가격이 없으므로 공급계약서상 공급가격(발코니 확장비, 시스템에어컨 등의 추가 선택 품목은 제외)을 기준으로 판단하므로 이 점도 눈여겨볼 만합니다.
_161쪽, 민영주택 일반공급은 가점제와 추첨제


적격 여부를 확인하기 위한 당첨자 서류 제출
당첨자는 청약 당시 청약자가 입력한 정보를 기반으로 선정합니다. 그리고 당 첨 이후에는 일반공급 당첨자라면 청약 지역, 가점제(부양가족수, 무주택 기간, 입 주자저축 가입 기간), 재당첨 제한 여부 등을, 특별공급 당첨자라면 유형별 자격 을 갖추었는지 사업 주체가 확인하는 절차가 있습니다.
일반적으로 당첨자는 당첨자 발표일 다음 날부터 3일간 서류를 제출하고, 사업 주체는 당첨자가 정당한 자격을 갖추었는지 심사하게 됩니다. 만약 부적격 사유가 발생한 때는 7일 이상의 소명 기간을 거치게 되며, 심사 결과 정당한 당첨자인 경우 당첨자 발표일 11일 후부터 3일 이상의 기간 동안 공급 계약을 체결합니다.
_213쪽, 당첨되셨나요? 계약부터 입주까지 챙겨야 할 것들

청약부터 입주까지,
주택청약의 모든 것을 알려드립니다

새 아파트를 저렴하게 마련하는
가장 현명한 방법, 청약

청약이 일반적인 주택 구입과 가장 차별되는 점은 바로 쾌적한 주거 여건의 신축주택을 시세보다 저렴한 가격에 마련할 수 있다는 겁니다. 물론, 청약 말고도 집을 마련하는 방법은 다양합니다. 재건축이나 재개발 단지의 조합원이 되거나, 분양권을 매수하는 방법이 있습니다. 그렇지만 재건축이나 재개발 주택은 입주까지 길게는 10년 이상이 걸리고, 사업 도중 여러 변수로 인해 단시간 내 입주는 사실상 어렵습니다. 아니면 입주를 앞둔 단지의 분양권이나 최근 입주를 마친 아파트를 곧바로 취득하는 방법도 있습니다. 하지만 이미 거래가격에 주변시세, 어쩌면 그 이상이 반영되어 최초 분양가보다 높을 수밖에 없기 때문에 선뜻 결정하기 어렵습니다. 그렇지만 청약을 통해 분양받는다면 보다 저렴한 내 집 마련이 가능합니다. 특히 공공택지 및 일부 지역 민간택지에서 공급하는 주택은 실수요자의 자금 부담을 줄이기 위해 분양가를 ‘택지비+건축비’ 이하로 제한하는 ‘분양가상한제’를 적용하고 있습니다. 상한제를 적용하면 주변시세가 아무리 높아도 상한 금액 이내에서 분양가를 결정하기 때문에 시세보다 저렴합니다. 청약을 통해 분양가상한제 적용 주택을 마련하는 것도 좋은 방법 중 하나입니다.

본격적으로 쏟아지는 공급 물량,
기회는 지금부터

다행히 주택공급은 지속적으로 늘어날 예정입니다. 지난 8월 16일 부처 합동으로 발표한 정부 부동산 대책(「국민 주거안정 실현방안」)에 따르면, 2027년까지 향후 5년간 270만호 주택공급(연평균 54만호, 인허가 기준)을 추진한다고 합니다. 전국에 22만호 이상(서울 10만호, 경기·인천 4만호, 지방 8만호)의 신규 정비구역 지정으로 공급 기반을 회복하고, 안정적인 중장기 공급을 위해 2023년까지 15만호 규모의 신규 공공택지 후보지를 추가 발굴한다고 하니 여기에 이미 진행 중인 3기 신도시 사전청약까지 더하면 누구나 체감할 만큼의 넉넉한 물량 공세로 내 집 마련의 기회가 활짝 열릴 것으로 기대됩니다. 이처럼 지속적인 대규모 주택공급이 예정되어 있다면, 좋은 입지에 저렴하게 분양되는 신축 아파트를 내 집으로 만들 수 있는 가장 확실한 방법이 바로 청약입니다. 또한 시간적 여유를 두고 자금 계획을 세울 수 있다는 점도 큰 장점인데요. 그렇다면 주택청약, 어떻게 해야 할까요? 처음으로 청약에 도전하는 분들에게는 더없이 복잡하고 혼란스럽겠지만 이 책이 청약으로 내 집 마련의 꿈을 이루기 위한 든든한 나침반이 되기를 바랍니다.

한국부동산원
한국부동산원은 1969년 4월 25일 부동산 시장의 안정과 질서유지, 소비자 권익보호와 부동산 산업발전에 이바지하기 위해 설립되었습니다. 토지·주택 등의 가격공시를 위한 조사·산정과 검증, 부동산 거래·가격·임대 등 시장동향 관련 통계의 조사·관리, 부동산시장 불법행위 조사지원 및 정부정책 지원 등 국민에게 신뢰받는 최고의 부동산 전문기관이 되고자 다양한 업무를 수행하고 있습니다. 2020년 2월 1일, ‘믿음 가는 청약, 쉽고 편리한 청약 서비스’를 제공하는 청약홈(www.applyhome.co.kr)을 오픈, 내 집 마련을 꿈꾸는 분들에게 도움을 드리고 있습니다.