10,000건 경매사건 분석, 1,000건 경매진행
김재범의 현장 밀착형 부동산 경매 입문서!

지금이야말로 경매공부를 할 때다!
『부동산 경매 오늘부터 1일』에는 명실공히 국내 최고의 경매 전문가인 저자 김재범이 지난 20여 년 동안 경매현장에서 체득한 경험과 노하우, 그리고 강의현장에서 수강생들이 자주 하는 질문과 실수에 대한 답이 고스란히 담겨 있다.
부동산 경매 기초서류부터 저자만의 알짜배기 경매물건 고르는 법, 권리분석 노하우, 현장답사 노하우, 명도 노하우를 꽉꽉 담았다. 법을 전공하고 현장 경험이 풍부한 저자가 10,000건 이상의 경매물건을 분석하며 현장에서 발로 뛰며 얻은 지식과 정보, 노하우이기에 독자들에게 경매에 대한 혜안을 열어줄 것이다. 아울러 [특별부록] 3종 세트로 ① [부동산 셀프 등기법], ② [현장답사 체크리스트], ③ [김재범의 경매특강](총 10강좌, 5시간)도 제공된다.
부동산 경매에 관심은 있으나 기초지식이 없어 엄두가 안 나는 사람들, 경매를 시도해 보긴 했지만 입찰에 자꾸 실패한 사람들, 그리고 섣불리 경매시장에 달려들었다가 이익을 거의 보지 못했던 사람들에게 좋은 길잡이가 될 것이다.

[목 차]

머리말―특급 경매 전문가의 기초부터 다지는 설명과 노하우를 만나보세요
이 책의 특징

1장 부동산 경매에 첫발을 내딛는 당신에게
[경매 생초보의 좌충우돌 도전기] 난생처음 경매를 만나다
1. 시대에 따라 달라진 부동산 경매 풍경
[사례] 경매로 월세가 따박따박
2. 경매공부를 왜 해야 할까?
3. 투자 실패의 3가지 유형과 처방
매매차익을 노릴까, 임대수익을 노릴까?
투자지역을 명확하게 정하지 않는다
머리부터 발끝까지 다 먹으려고 한다
[자기진단 테스트] 나에게 맞는 경매 부동산 유형은?
[솔루션] 나에게 맞는 경매 부동산 유형

2장 알짜배기 경매물건 찾는 법
[경매 생초보의 좌충우돌 도전기] 똑소리 나는 그녀의 경매 부동산 쇼핑법
1. 경매과정을 그림으로 한눈에 보자
[사례] 전세금을 못 받아 경매를 신청한 이씨
경매과정 한눈에 보기
[사례] 전세로 살던 빌라에 입찰을 결심하다
[잠깐] 낙찰/패찰/유찰
[잠깐] 부동산 경매도 종류가 많다고?
2. 좋은 경매물건 어디서 찾을까?-대한민국 법원경매정보 사이트
[사례] 알짜 경매물건 찾는 법, 한 수 배우다
[실습] 대한민국 법원경매정보에서 경매물건 검색하기
3. 사설 경매정보, 이것만은 기억하자
[잠깐] 알짜배기 부동산 정보 사이트
4. 매각공고 확인하는 법
[사례] 날짜를 착각해 헛수고만 하고 돌아갔다
5. 놓치면 안 되는 특별 매각조건 3가지
[사례] 사소한 실수로 내집마련의 꿈을 날렸다
[사례] 농지취득 자격증명서 챙기기
[사례] 주무관청의 매각허가서 챙기기
6. 채권자 매수신고가 뭐지?
[잠깐] 개별매각/일괄매각/과잉매각이 뭐지?
[잠깐] 한 토지에 A은행도, B은행도 경매를 신청했다-중복사건
7. 감정평가서 제대로 보는 법
[사례] 감정평가서만 믿고 정보 수집에 소홀했다가 돈을 잃은 박사장
8. 현황조사서 제대로 보는 법
9. 매각물건명세서의 체크 포인트
[사례] 경매서류를 열람하다가 무안을 당한 이유
[잠깐] 법원의 경매정보, 맹신해서는 안 된다
[잠깐] 똑똑하게 경매를 활용하는 기업 고객

3장 경매물건 분석 첫걸음
―부동산 기초 서류 마스터하기
[경매 생초보의 좌충우돌 도전기] 부동산 서류 5총사를 만나다
1. 토지/단독주택의 등기부 보는 법
2. 아파트/오피스텔의 등기부 보는 법
[잠깐] 등기부등본으로 건물 모양 그려보기
[잠깐] 등기부등본의 순위번호는 중요하다
[잠깐] 등기부등본에 나오는 건축물 구조 알아보기
[실습] 등기부등본 열람하기
3. 건축물대장 체크하기
[실습] 건축물대장 열람하기
[잠깐] 건폐율과 용적률 마스터하기
4. 토지대장에서 꼭 확인할 것
[실습] 토지대장 열람하기
5. 지적도/임야도 제대로 보는 법
[실습] 지적도 열람하기
6. 토지이용계획확인서 보는 법
[사례] 유씨가 토지이용계획확인서를 보고 화들짝 놀란 이유
[실습] 토지이용계획확인서 열람하기
7. 지목과 용도지역 알아보기
[잠깐] 시나리오로 알아보는 지목과 용도지역
[잠깐] 다가구주택/다세대주택/연립주택 쉽게 정리하기

4장 권리분석의 기본기 ①
―등기부상의 권리가 사례와 함께 쏙쏙
[경매 생초보의 좌충우돌 도전기] 이 아파트는 왜 낙찰자들이 자꾸 매수를 포기할까?
1. 권리분석은 왜 중요한가?
[사례] 권리분석을 잘못해서 입찰보증금을 날린 경우
[잠깐] ‘권리가 있다’고 알리는 게시판, 등기부
2. 말소기준권리 바로보기
3. 채권과 물권에 대해 알아보자
4. 권리분석의 2가지 기본원칙
5. 경매사건의 단골손님 근저당권
[사례] 근저당권을 제대로 몰라 보증금을 날린 용주 씨
[상황] 은행이 재팔 씨 아파트에 근저당권을 설정했다
[상황] 재팔 씨가 주택담보대출뿐 아니라 카드대금도 연체했다면
[실습] 아파트의 근저당권 권리분석
[사례] 근저당권이 있는 신도시 아파트
[잠깐] 근저당권의 ‘채권최고액’에 주의해야 하는 이유
[잠깐] NPL이 뭐지? - 근저당권도 사고팔 수 있다
6. 토지경매에서 매우 중요한 지상권
[상황] 남의 땅 위에 건물을 지은 경우
[사례] 김포시, 지상권이 있는 91평 토지의 가치
[상황] 고양시, 지상권이 있는 151평 토지의 가치
[상황] 근저당권자와 지상권자의 이름이 같은 경우
[사례] 인천의 근린상가를 낙찰받았는데, 구분지상권이 있었다
[잠깐] 내 토지의 편익을 위한 지역권/입찰할 토지에 지역권이 설정되어 있다면
7. 주택 입찰자라면 꼭 알아야 할 전세권
[사례] 건물에만 전세권이 설정된 경우
[실습] 전세권의 인수와 소멸
8. 내 자리 맡아줄래?, 가등기
[사례] 주택에 가등기가 설정되어 있는 경우
9. 다재다능한 담보가등기
[상황] 담보가등기가 있는 경매 주택
10. 아는 만큼 보이는 환매특약 등기
[사례] 환매특약등기가 있는 전원주택을 낙찰받은 이유
11. 돈 받을 때까지 꼼짝 마, 가압류
[사례] 돈을 받지 못한 납품업자 방 씨의 희망
[상황] 아파트에 전 소유자의 가압류가 있는 경우
12. 가처분이 무서운 이유
[상황] 사기를 당해 아파트 소유권이 이전된 경우
13. 경매에 자주 등장하는 가처분 유형
[상황] 경매 상가에 가처분 등기가 있는 경우
[상황] 고의로 소유권을 이전해 준 경우
[사례] 경매 아파트에 소유권 이전 말소 가처분이 있는 경우
[사례] 경매물건에 근저당권 말소 가처분이 있는 경우
[잠깐] 가처분과 닮았지만 다른 예고등기
14. 주택 입찰자라면 임차권
[사례] 근저당권이 있는 아파트의 임차권
[사례] 임차권이 있는 아파트의 근저당권
[사례] 임차권과 근저당권 설정일이 같은 경우
15. 임차권에서 주의할 점
[사례] 아파트를 낙찰받았는데, 전세금을 물어주게 생겼다
[상황] 세입자가 임차권을 이어받은 경우
[상황] 등기부에는 근저당권이 있는데, 실제로는 빚이 없는 경우
16. 확정일자를 받은 임차인/소액 임차인
[사례] 서울시 임차보증금 1억 2,000만원인 세입자가 있는 경우
[사례] 서울시 임차보증금 1억원인 세입자가 있는 경우
[사례] 쪽방주택과 임차인 10명
[사례] 임차권을 분리해도 소용없다
17. 임차권만 알고, 임차권 등기를 모르면 헛공부
[사례] 입지가 뛰어난 소형 아파트, 왜 입찰자가 혼자였을까?
[잠깐] 경매가 갑자기 취소되었는데, 세입자가 왜 당황했을까?
18. 상가 입찰 시 주의할 점
[사례] 법을 잘 몰라 알짜 상가를 놓쳤다
[잠깐] 상가 권리금은 어떻게 될까?
[잠깐] 권리금법의 구체적인 내용
19. ‘토지 별도 등기 있음’ 문구를 보았다면
[잠깐] 집합건물 경매에서 알박기

5장 권리분석의 기본기 ②
―등기부 외의 권리 마스터하기
[경매 생초보의 좌충우돌 도전기] 등기에 나오지 않는 권리도 있다고?
1. 유치권자와 흥정하는 법
[사례] 신축건물에 들어선 유치권 현수막
[사례] 공사대금을 받기 전에는 못 나간다는 리모델링 업자
[잠깐] 공사업자가 유치권을 헐값에 사라는 경우
[잠깐] 토지에 대한 유치권을 행사할 수 없는 경우
[잠깐] 대여금이나 매매대금으로는 유치권을 주장할 수 없다
2. 법정지상권이 있는 토지
[사례] 경매 토지에 주인이 다른 건물이 있는 경우
[사례] 근저당권이 설정된 토지의 주인이 건물을 산 경우
[잠깐] 토지뿐 아니라 집도 담보로 요구하는 경우
[잠깐] 법정지상권이 없는 건물주는 선택의 여지가 없다
3. 경매 토지에 나무나 농작물이 있다면
[사례] 땅값 못지않은 나무 값
[사례] 나무를 등기한 경우
4. 분묘기지권이 있는 토지
[사례] 무덤 덕에 전원주택을 짓게 된 사연
[사례] 분묘기지권에 대한 편견을 뒤집은 전설
5. 다세대주택, 연립주택의 대지권 미등기

6장 [실전] 현장 경매물건 분석하기
[경매 생초보의 좌충우돌 도전기] 권리분석이 몇 분 만에 뚝딱
1. 배당표가 왜 중요할까?
[사례] 선순위/후순위 근저당권 있는 빌라
[사례] 선순위 근저당권, 후순위 가압류 있는 아파트
[사례] 선순위 가압류, 후순위 근저당권 있는 오피스텔
[사례] 선순위/후순위 가압류 있는 10평 상가
[사례] 권리가 여러 개 설정된 아파트
2. 선순위 임차인이 있는 다세대주택
[잠깐] 경매비용은 얼마나 드나?
3. 선순위 전세권자가 있는 오피스텔
4. 선순위 가등기가 있는 빌라
5. 아파트 세입자의 증액 보증금
6. 임차인이 많은 다가구주택

7장 현장답사, 10년 다닌 고수처럼
[경매 생초보의 좌충우돌 도전기] 부동산 경매의 꽃, 현장답사
1. 공인중개사 내 편 만드는 법
[사례] 현장시세를 잘못 파악해 손해본 윤씨
2. 경매 주택 현장답사 노하우
[사례] 임차인 덕분에 술을 얻어먹은 사연
[잠깐] 세대합가 확인하는 법
3. 좋은 경매 주택 알아보는 법
[잠깐] 다세대주택의 재개발 가능성 체크하는 법
[잠깐] 겨울의 일조량 확인하기
4. 오피스텔의 현장답사 노하우
[잠깐] 구조를 불법 변경한 오피스텔에 주의하자
[체크리스트] 주거용 부동산(아파트, 빌라, 오피스텔 등)의 현장답사
5. 상업용 부동산의 현장답사 노하우
[사례] 현황조사서의 월세가 시세보다 2배 부풀려진 속사정
[사례] 상가의 공용 관리비가 너무 높은 경우
[사례] 경업 금지 특약, 상가번영회에서 해결해 준다더니
6. 좋은 경매 상가 알아보는 법
[사례] 주점을 고시텔로, 경매 상가를 보는 눈
[잠깐] 경매 상가의 권리금을 알아봐야 하는 이유
[잠깐] 펜션 사업을 위해 경매물건을 알아보고 있다면
[체크리스트] 상업용 부동산의 현장답사
7. 알짜 경매 토지 빨리 찾는 법
[사례] 절벽에 휴게소를 차릴 뻔한 사연
[체크리스트] 알짜배기 토지를 빨리 가려내는 법
8. 현장에서 토지를 빨리 찾는 법
9. 인기 있는 경매 토지의 특징
[사례] 현재 토지에 진입로가 있다고 맹신하지 말자
[체크리스트] 토지 주변 하천·개울
[사례] 낙찰 후 전기를 끌어와야 하는 경우
10. 토지 시세 알아보는 법
[잠깐] 전망에만 매료되어 계절 요인을 놓치지 말자
[잠깐] 공장 경매 도전하기
[체크리스트] 토지의 현장답사

8장 드디어 입찰―낙찰률과 수익률 높이는 법
[경매 생초보의 좌충우돌 도전기] 입찰장에서 현장실습을 하다
1. 다양한 입찰방법
[사례] 점심시간에 기간입찰을 한 경우
[잠깐] 입찰 경쟁률이 낮은 기간입찰, 어떻게 하면 되나?
2. 드디어 입찰일, 준비물을 챙겨보자
[잠깐] 전문가에게 대리입찰을 맡기려면
3. 입찰표 작성법
[사례] 입찰표의 글씨 하나로 시끄러워진 경매 법정
[잠깐] 경매물건의 사건번호는 꼭 기억하자
[잠깐] 입찰가격과 보증금액 쓸 때 주의점
[잠깐] 실수로 입찰보증금을 더 많이 넣었다면
4. 입찰가 산정할 때 주의할 점
[사례] 낙찰가율로 산정했다가 손해본 경우
[잠깐] 입찰가의 숫자에도 선호 유형이 있다
5. 매매차익/임대수익, 입찰가 정하는 법
[사례] 매매차익을 위해 단독주택에 입찰하는 경우, 입찰가 산정법
[사례] 임대수익을 위한 오피스텔 입찰가 산정법
[잠깐] 유찰 후 저감률이 왜 법원마다 다를까?
[잠깐] 유찰 시 법원별 저감률 알아보기
6. 두근 두근, 입찰 시작 전에 체크할 것
7. 입찰봉투 작성해 입찰하기
8. 개찰, 최고가 매수신고인이 되다
[잠깐] 최고가 입찰자가 2명 이상이라면
9. 차순위 매수신고인, 제가 할게요!
10. 개찰 후 1분 안에, 공유자 우선매수 청구
[사례] 부부 공동명의 아파트 지분이 경매로 넘어간 경우
[잠깐] 임차인 우선매수 청구권
11. 매각허가 결정
[사례] 전원주택의 매각허가 결정일을 놓친 경우
12. 도시인이 농지취득 자격증명서 받는 법
[사례] 법인도 농지취득 자격증명서를 받을 수 있을까?
13. 매각허가 결정 확정
14. 낙찰잔금 납부하기
[사례] 매각허가 결정을 받고도 동분서주한 김씨
[사례] 낙찰자가 된 임차인 김씨, 상계신청으로 대출 없이 잔금 납부
[사례] 은행의 채무인수로 잔금을 수월하게 낸 이씨
[사례] 낙찰잔금을 못 냈지만, 며칠 후 소유권 취득 가능해진 박씨
[잠깐] 은행에서 대출액 알아보기
[잠깐] ‘배당이의’의 불똥이 낙찰자에게 튄 사연
[잠깐] 낙찰물건이 훼손되었다면 매각대금 일부반환을 신청하자

9장 시나리오별 명도 노하우
[경매 생초보의 좌충우돌 도전기] 윈-윈, 원만하고 빠른 명도를 위하여
1. 명도의 5가지 기본원칙
[사례] 헬스클럽의 ‘바지 사장’과 명도합의를 한 경우
[잠깐] 명도합의, 이사비용은 얼마가 적정할까?
2. 시나리오별 명도 5단계 전략
3. 연체관리비도 낙찰자가 내야 할까?
[사례] 전주인이 관리비를 6개월이나 연체한 경우
4. 점유자 유형별 명도의 기술
[사례] 유치권자에게 부동산을 쉽게 인도받은 경우
5. 명도 시 임차인이 재계약을 원할 때
6. 부동산을 비워 달라는 인도명령
[사례] 인도명령을 잘못 신청한 경우
[잠깐] 점유자의 인적사항을 알 수 없는 경우
[잠깐] 점유자가 도중에 바뀌지 않도록 주의한다
7. 명도 시간을 줄이는 송달의 기술
8. 낙찰자가 가진 최후의 카드 강제집행
[사례] 이씨가 남의 짐을 껴안고 살게 된 이유
[잠깐] 빈집을 명도하는 법

부록_셀프 등기법 & 현장답사 체크리스트
1. 소유권 이전 등기 촉탁 신청
2. 인도명령 신청하는 법
3. 강제집행 하는 법
4. 유체동산 경매신청 하는 법
주거용 부동산(아파트, 빌라, 오피스텔 등) 현장답사 체크리스트
상업용 부동산 현장답사 체크리스트
토지 현장답사 체크리스트

에필로그―여전히 매력적인 투자처, 경매

[본 문]

경기도 성남시의 공자철 씨(41세)는 투자목적으로 경매물건을 검색하던 중 수도권 변두리의 전원주택을 발견했다. 집에 딸린 농지도 넓고 건물외관이나 구조, 입지도 나무랄 곳이 없었다. 그런데 어찌된 일인지 유찰을 거듭하여 최저매각가격이 감정가 대비 41%까지 떨어졌다.
원인을 분석해보니 역시 권리상 하자가 있었다. 선순위로 환매 특약 등기가 있어서 경매로 매각된 후에도 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수되는 것이다. “그럼 그렇지.” 잠시 실망했지만 포기하기에는 아깝다는 생각이 들어 곧바로 환매특약 등기에 대해 공부하기 시작했고, 결국 낙찰을 받아 큰 수익을 얻었다. 공씨는 어떻게 큰 수익을 얻었을까?
공씨가 입찰한 전원주택은 환매기간이 약 1년 6개월 남았고, 환매대금은 5억원이었다. 이미 몇 차례 유찰된 물건이라 공씨가 입찰할 당시 최저매각가격이 3억 2천만원이었는데, 그는 약 3억 5천만원에 낙찰받았다. 설혹 1년 6개월 후에 환매권이 행사되어도 5억원에 되팔면 되기 때문이다.
공씨의 분석은 정확했고, 그는 1억 5천만원의 이익을 기대하며 1년 6개월을 기다렸다. 그런데 환매권자가 약정기간이 되었는데도, 어찌된 일인지 환매권을 행사하지 않았다. 결국 그 특약은 효력을 잃었고 전원주택은 이제 완벽하게 공씨의 소유가 되었다. 현재 그 전원주택의 시세는 경매 당시의 감정가인 8억원을 넘는다. 공씨는 2년 만에 4억 5천만원 이상의 수익을 얻은 셈이다. 지금 그는 10억원 이하로는 팔 생각이 없다고 한다.
-<4장 권리분석의 기본기 1> 161쪽 중에서

김씨가 낙찰받은 아파트의 임차인인 최대철 씨는 부인과 자녀들만 먼저 이아파트로 이사하여 주민등록도 이전했다(2021년 2월 21일). 세대분가가 이루어진 것이다. 세대주인 최씨는 약 3개월 후에 이 아파트로 이사하고 전입신고를 했다(2021년 5월 19일). 다시 세대합가를 한 것이다.
그런데 임차인의 대항력은 세대주가 아니라 가장 먼저 전입신고를 한 세대원의 전입신고일이 기준이 된다. 그러므로 최씨의 가족들이 먼저 이사하고 전입신고를 한 다음 날인 2021년 2월 22일 새벽 0시에 대항력이 생겼다. 은행의 근저당권 설정일이 같은 해 3월이었으므로, 최씨의 임차권은 선순위여서 낙찰자인 김씨는 보증금 1억 5천만원을 돌려주어야 한다. 입찰 전에 이 사실을 알았다면, 입찰을 포기하든지 입찰가를 팍 낮추어 썼을 텐데……. 임차인이 세대합가를 했다면 법원의 현황조사서에 그 내용이 기재되므로, 입찰자는 세대주의 전입신고일과 함께 혹시 세대합가를 했는지도 꼼꼼히 살펴보아야 한다.
-<4장 권리분석의 기본기 1> 183쪽 중에서

입지가 뛰어난 소형 아파트, 왜 입찰자가 혼자였을까?
송지혜 씨(35세)는 마음에 드는 소형 아파트를 발견하고 세대열람을 해보았는데, 전입신고가 된 세대가 없었다. 입찰을 한 송씨는 낙찰에 성공했다. 그런데 입지, 편의시설 등이 좋았음에도 왜 입찰자가 송씨뿐이었을까? 뒤늦게 알고 보니 송씨가 세대열람을 했을 때는 분명히 없었는데, 선순위 임차인이 있었던 것이다.
부동산 경매사건은 배당요구의 종기가 지난 후에 일반인들에게 공고된다. 그런데 그 임차인은 배당요구 종기가 지나자마자 다른 주소지로 이사를 갔기에, 송씨가 세대열람을 했을 때 세입자가 없는 것으로 나온 것이다. 선순위 임차권은 매각 후에도 인수되므로 낙찰자인 송씨가 보증금을 돌려주어야 한다. 결국 송씨는 물건을 포기했고 입찰보증금을 손해를 보았다.
-<4장 권리분석의 기본기 1> 195쪽 중에서

법을 잘 몰라 알짜 상가를 놓쳤다
노기철 씨(47세)는 대형식당을 할 상가를 찾고 있었는데, 마침 상가건물의 2층 전체가 경매로 나왔다. 현재 교회가 입주해 있는데, 현황조사서를 보니 입주시점이 등기상의 최선순위 설정일보다 빨랐다. 노씨는 이 상가를 낙찰받으면 교회의 임대차 보증금을 돌려주어야 하고, 계약 만기까지 내보낼 수도 없을 것 같아 입찰을 포기했다.
그런데 경매 결과를 열람해 보고 깜짝 놀랐다. 아무도 입찰하지 않을 줄 알았는데 무려 9명이나 입찰표를 냈던 것이다. 노씨는 자신이 무엇을 놓쳤는지 그제서야 깨달았다. 교회는 영리를 목적으로 하는 기업이 아니므로 사업자등록을 하지 않는다. 그리고 사업자등록을 하지 않은 임대차는 상가건물임대차보호법의 적용 대상이 아니므로, 보증금을 돌려줄 걱정은 하지 않아도 되었던 것이다. 그는 입찰도 해 보지 못하고 좋은 물건을 놓친 것 같다며 속상해했다.
-<4장 권리분석의 기본기 1> 200쪽 중에서

무덤 덕에 전원주택을 짓게 된 사연
정희덕 씨(40세)는 경매사건을 검색하던 중 여러 번 유찰되어 최저매각가격이 감정가의 34%까지 떨어진 토지를 발견했다. ‘입지도 괜찮고, 지적도를 열람해 보니 토지의 모양이나 진입도로에도 문제가 없는데 왜 여러 번 유찰되었을까?’라는 의문이 들었다.
그러나 현장답사를 해 보니 토지 한복판에 무덤 2기가 있었다. “세상에 공짜는 없다”는 말을 실감했지만, 마을의 정취는 좋았다. 그래서 기왕 먼길을 왔으니 이장님이라도 만나고 가야겠다고 마음먹 었다.
이장님 댁을 찾은 정씨는 그를 마을 입구 주점으로 데리고 가서 막걸리 잔을 기울였다. 마을을 찾은 이유와 무덤 때문에 실망한 일, 마을이 마음에 쏙 들어 꼭 토지를 사고 싶으니 적당한 물건이 있으면 언제라도 소개해 달라는 부탁 등 이런저런 이야기를 나누던 중에 정신이 번쩍 드는 소리를 들었다. 그 무덤들은 가묘(假墓)라는 것이다. 그때서야 정씨는 낮에 보았던 무덤들에 묘비가 없었던 것을 기억해 냈다. 그는 서울로 돌아와서 판례를 뒤지기 시작했고 어렵지 않게 희망을 찾았다.
“앞으로 무덤으로 쓸 목적으로 겉모습은 분묘의 형태를 갖추었지만 현재 시신이 안장되어 있지 않다면, 실제 분묘라고 할 수 없으니 그 소유를 위하여 지상권이 생길 수 없다.” 결국 정씨는 그 토지를 최초 감정가의 40% 가격으로 낙찰받았고, 그림 같은 전원주택을 지을 계획으로 하루하루가 행복하다.
-<5장 권리분석의 기본기 2> 230쪽 중에서

임차인 덕분에 술을 얻어먹은 사연
얼마 전 김포에 있는 공장의 경매를 의뢰한 중소기업이 있었다. 공장을 낙찰받고 명도가 마무리되던 날, 성공적인 낙찰을 축하하기 위해 담당직원인 이상필 씨(40세, 가명)와 조촐한 술자리를 함께했다.
상필 씨는 마음에 드는 경매 아파트의 입찰일이 3일 후인데, 권리를 파악할 수 없는 선순위 임차인이 있어서 입찰을 포기할 생각이라고 했다. 주민센터에 가서 세대열람을 해보니 선순위 근저당권보다 먼저 전입신고를 한 세대주가 있었다. 그런데 도대체 그에 대한 정보를 서류 어디에서도 찾아볼 수가 없었단다.
나는 ‘권리를 파악할 수 없는 임차인’이라는 말에 궁금증이 발동했고, 그 자리에서 바로 그 경매사건을 검색해 보았다. 살펴보니 그는 현 소유자의 남편임이 확실했다. 왜 그렇게 판단했을까?
첫째, 현 소유자는 여성이고, 세대열람으로 나타난 세대주는 남성이었다. 둘째, 등기상 현 소유자의 소유권 취득일과 이 세대주의 전입 신고일이 같았다. 셋째, 결정적으로 법원의 현황조사서에 “소유자 외 전입세대 없음”이라는 문구가 있었다. 세대주는 남편일 때가 많지만, 세대주만 부동산을 소유할 수 있는 것은 아니다. 집을 아내 명의로 하는 경우도 많다. 소유자는 성춘향인데, 주민센터에서 세대열람을 해보니 세대주는 이몽룡인 경우가 많다는 것이다.
입찰자들은 단지 세대주의 성명과 전입신고일만 볼 수 있지만, 법원은 그 세대원 전원을 열람할 수 있다. 세대열람 결과 법원 기록에는 없던 사람이 세대주로 나타났다면, 그는 소유자나 이미 권리를 신고한 임차인의 세대주일 가능성이 거의 100%이다. 원칙적으로 부부 사이에는 세대가 분리되어도 서로 임대차 관계가 될 수 없고, 부부가 아니더라도 주민등록상 동일세대를 구성하고 가정 공동생활을 하고 있다면 임대차 관계가 성립되지 않는다. 결국 상필 씨가 포기하려던 경매사건은 권리분석상 아무런 위험이 없다는 것이 밝혀졌다. 덕분에 그날 술값은 상필 씨가 계산했다. 후에 상필 씨는 입찰에 참여해 낙찰을 기쁨을 맛보았다.
-<7장 현장답사, 10년 다닌 고수처럼> 273쪽 중에서

주점을 고시텔로, 경매상가를 보는 눈
자영업자 윤석훈 씨(43세)는 경매물건을 검색하던 중 모 대학교 앞의 상가를 발견했다. 5층 건물의 4층 전체가 경매로 나왔는데, 면적은 약 180평이고 현재 주점으로 운영되고 있었다. 현장을 방문해 보니 대학 앞의 상권이지만 상권의 끝자락에 있어서 손님들을 끌기에는 무리가 있어 보였다. 낙찰을 받더라도 주점으로는 전혀 승산이 없다는 판단이 들었다.
윤씨는 그 대학 학생들의 성향을 분석하다가 결정적인 힌트를 찾았다. 지방에서 올라온 학생들이 유난히 많았다. 그는 상가를 낙찰받은 다음 고시텔로 개조했다. 식당이나 주점은 상권의 중심부가 유리하지만, 고시텔은 학교 정문에서 그리 멀지 않으면서도 조용한 곳이 더 인기가 높기 때문에 안성맞춤이었다. 윤씨는 낙찰금액과 고시텔 시설비용을 합해 약 8억원이 들었는데, 현재 매월 1,500만원의 매출을 올리고 있다.
-<7장 현장답사, 10년 다닌 고수처럼> 291쪽 중에서

입찰가의 숫자에도 선호 유형이 있다
많은 입찰자들이 입찰가를 백원이나 십원, 심지어는 일원 단위까지 0으로 비워두지 않고 쓴다. 다른 입찰자들과 가격이 중복되는 것을 피하고, 기왕이면 2등과 근소한 차이로 낙찰받고 싶은 욕심 때문이다. 입찰가격을 백원 단위 이하까지 써넣는 방법도 좋긴 하지만, 이런 방법에도 기술이 필요하다.
입찰자들이 선호하는 입찰가에도 유형이 있다.
첫째, 일원 단위까지 같은 숫자로 쓰는 유형이다. 예를 들어 63,333,333원, 278,555,555원처럼 말이다. 그런데 거의 비슷한 금액으로 다른 입찰자와 경합하는 경우를 대비한다면 63,334,000원이나 278,555,600원처럼 천원, 또는 백원 단위에서 살짝 숫자를 올려주는 것도 좋은 방법이다.
둘째, 십만원 단위부터 일원 단위까지 모두 9로 쓰는 경우이다. 그러나 이 방법은 추천하고 싶지 않다. 입찰가 364,999,999원보다는 차라리 365,000,001원이 좋다. 9라는 숫자가 크니까 얼핏 이렇게 쓰면 유리하다고 생각할 수 있지만 365,000,000원과 만날 경우 승패가 갈린다는 걸 명심하자.
셋째, 백만원 단위에 숫자 2나 7을 쓰는 사람이다. 예를 들어 3억 6천만원대 초반을 생각한다면 백만원 단위에 2를 많이 쓰고, 3억 6천만원대 후반을 생각한다면 백만원 단위에 7을 쓰는 경우가 많다. 그러므로 3억 6천만원대 초반을 생각한다면 백만원 단위에 3을, 후반을 생각한다면 8을 써내는 것이 미묘한 차이지만 낙찰 가능성이 높다.
-<8장 드디어 입찰-낙찰률과 수익률 높이는 법> 337쪽 중에서

간혹 명도협의를 할 때, 점유자가 “임대차 계약을 하자”고 제안하는 경우가 있다. 낙찰자가 임대를 할 계획이었다면 듣던 중 반가운 소리일 것이다. 명도비용도 절약하고, 새로운 임차인을 찾을 때까지의 손실비용, 부동산 중개수수료도 아낄 수 있기 때문이다.

반가운 소리라고 덥석 물지는 말자.
임차인의 재계약 제안을 좋게만 생각할 일은 아니다. 그 점유자가 임대차 계약을 하면서 계약금만 주고 이후 잔금을 내지 않는다면 문제가 복잡해진다. 이 경우 집을 비워 달라고 법원에 인도명령을 신청해도 거부될 가능성이 매우 높다. 인도명령은 경매로 낙찰받은 부동산에 한하여 극히 제한적으로 인정되는 절차이기 때문이다.
그런데 임대차 계약을 했다면 경매 부동산의 명도는 이미 당사자 간의 합의로 해결된 것으로 판단한다. 이후 임차인이 잔금을 내지 않는 문제는 민사상의 분쟁에 해당하기 때문에, 그를 내보내려면 인도명령이 아니라 더 번거로운 명도소송을 해야만 한다.

전주인이 임대차 계약을 원하다면
일반적으로 전주인이 그 부동산의 매각 후 이런 제안을 했다면, 임대차 계약을 하지 않는 것이 좋다. 전주인은 이미 빚 때문에 부동산이 경매로 넘어가는 등 재정상황이 좋지 않은 상황이다. 그러므로 계약금은 주더라도 잔금을 못 줄 가능성이 높고 월세를 제 날짜에 내지 않을 수도 있다. 또한 이미 집이 경매로 넘어갔는데 버티며 점유하고 있을 정도이니 그 희생양이 내가 될 수도 있다.

기존 세입자의 재계약 제안이라면
이 경우 그 세입자가 그동안 월세·관리비·공과금을 꼬박꼬박 납부했는지 파악하면 그의 신용도를 알 수 있다. 요즘은 대부분 월세를 은행계좌로 입금하니 세입자가 그 사실을 증빙하는 것은 어렵지 않다. 결국 임대차 계약을 하기로 했다면 계약조건을 제대로 지키지 않는 만일의 상황에 대비하는 것이 중요하다. 우선 임대차 계약서를 쓰고 계약금을 받는 절차는 생략하는 것이 좋다. 그보다는 약정한 날에 임대차 계약서를 쓰고, 동시에 전세나 월세 보증금을 모두 받는 식으로 하는 것이 좋다. 그래야 세입자가 그 집에 살면서 계약금만 내고 잔금을 미루며 버티는 상황을 막을 수 있다.

인도명령 절차는 계속 진행하는 것이 좋다
임대차 계약을 하는 것과는 상관없이, 인도명령 절차는 계속 진행하는 것이 좋다. 그래야 계약서를 쓰고 보증금을 모두 받기로 한 날, 점유자가 갑자기 말을 바꾸더라도 명도기간이 늘어지지 않는다. 그리고 점유자가 인도명령 결정이 내려졌다는 것을 알면 임대차 약정을 호락호락하게 생각하지 않을 것이다. 인도명령에 의한 강제집행은 오직 경매에 의한 명도에서만 할 수 있다. 일단 임대차 계약을 하고 나면, 민사소송을 하지 않고서는 세입자를 강제로 내보낼 수 없다는 것을 꼭 기억해 두자.
-<9장 시나리오별 명도소송> 390쪽 중에서

1. 특급 경매 전문가의 탄탄 설명 & 노하우 공개
―경매진행, 권리분석, 현장답사, 명도, 강제집행까지 알짜배기 입문서
부동산 경매, 도대체 어디서부터 시작해야 할까? 쉬운 책은 너무 쉬워서 남는 게 없고, 어려운 책은 무슨 말인지 이해조차 어렵다. 경매로 몇 년 만에 얼마 벌었다는 책은 눈길을 끌지만, 그것만으로 실제 경매를 하기는 어렵다.『부동산 경매 오늘부터 1일』은 초보자 입장에서 경매의 단계를 세세하게 분류한 뒤, 각 단계별로 꼼꼼하게 세 번, 네 번 다듬고 중요한 부분을 짚었다.
부동산 경매 기초서류 5총사 보는 법부터 권리분석을 통해 하자 없는 깨끗한 물건을 골라내고, 현장답사를 하여 효과적으로 입찰하고, 셀프 등기를 하는 마지막 단계까지 모든 지식을 꽉꽉 눌러 담았다. 이 책을 읽고 나면 머릿속에 부동산 경매의 기초회로가 확실하게 자리잡을 것이다.

2. 돈이 보이는 경매 고수의 100% 노하우 공개
실제 경매사건을 바탕으로 법원의 문건접수내역부터 각종 서류를 꼼꼼하게 분석하고, 풍부한 경험을 바탕으로 입찰자가 간과하기 쉬운 함정, 자칫 놓치기 쉬운 기회를 포착하는 노하우를 공개한다. ‘유치권’, ‘예비등기’, ‘토지별도 등기가 있는 다세대주택’, ‘임차인의 우선변제권’, ‘전입신고일과 근저당권 설정일이 같은 경우’ 등 중요한 각종 최신 판례까지 꼼꼼하게 실었다. 최신지식을 가짐으로써 자칫 저지르기 쉬운 큰 실수를 막을 수 있으며, 아울러 남들이 놓치는 기회를 잡을 수 있는 기회가 될 것이다.

3. 아파트/빌라/단독주택부터 토지/공장용지까지 총망라
“말소기준권리만 외우면 되는 것 아니야?” 경매공부는 ‘암기’로 하는 것이 아니다. 판사의 판결이 ‘판례’로 남듯, 경매사건도 수많은 사례를 남긴다. 이 사례들이 모이고 정리되어 이론의 기틀이 된다. 부동산 경매현장에서 일어난 실제 사례를 적재적소에 배치했다. 독자들이 머리를 긴장시켜 외우지 않아도 머릿속에 상황이 그려지므로 오래 기억할 수 있으며, 다양한 경매물건의 핵심을 꿰뚫는 통찰력이 생길 것이다.
아파트·다세대주택·다가구주택·단독주택 등 주택부터 상가·공장용지·토지까지, 임차권부터 까다로운 유치권/지상권까지, 현장감 넘치는 사건분석과 실전 경매 노하우를 제공한다. 특히 탄탄한 법률지식과 경험을 바탕으로 한 실제 경매사건 분석은 여러분의 경매 수준을 한 차원 높여줄 것이다.

4. [특별부록] 3종 세트
―① 부동산 셀프 등기법, ② 현장답사 체크리스트 노트, ③ 김재범의 경매 특강 총10강까지!
수십만원에서 수백만원까지 아낄 수 있는 셀프등기법, 경매 초보자들이 지레 겁먹는 인도명령 신청, 강제집행, 유체동산 경매신청 등을 소개하고, 주택/상가/토지 등의 <현장답사 체크리스트>도 제공한다. [김재범의 경매 특강](총10강좌, 5시간) 유튜브 QR 코드를 책에 수록했다. 경매의 종류, 경매진행, 권리분석 기본기부터 저당권, 지상권, 전세권, 가등기, 환매특약등기, 가압류, 가처분, 주택임대차보호법, 유치권, 법정지상권 등 실제 경매에서 자주 접하는 기초지식을 알기 쉽게 설명하고 있다.
부동산 경매 초보자, 경매를 시도해 보긴 했지만 입찰에 실패한 사람, 그리고 섣불리 경매시장에 달려들었다가 이익을 거의 보지 못한 사람들에게 좋은 길잡이가 될 것이다.

추천사
김재범 선생님의 알기 쉬운 경매 강의는 매번 수강생들의 선호도와 만족도가 높았습니다. 그 명쾌한 강의를 책으로도 생생하게 만날 수 있는 기회가 될 것입니다.
-지지옥션 경매자문센터 강은 팀장

현란한 무용담이 아니라 실제 사례를 통해 다양한 현장감각을 익힐 수 있고, 설명을 돕는 자료로 경매에 더욱 자신감이 붙었습니다.
-서울시 노원구 상계2동 김호석

책도 강의도 정말 깔끔 그 자체입니다. _부 **

경매이론 국내 최고 같아요. 가장 전문적이면서도 이해하기 편합니다. _y **

지금까지 올라온 귀한 명강의, 모두 몇 번씩 반복 시청 중입니다. 너무 감사드립니다. _ 제 ****

김재범
20여 년 전 경매에 첫발을 내디딘 후 1,000건이 넘는 경매를 진행한 명실공히 ‘한국의 대표 베테랑 경매 컨설턴트’이다. 경매정보 업계 1위 지지옥션의 전담강사로서 경매 온라인 강의를 맡고 있으며, 매년 열리는 지지옥션의 전국순회 강연회의 인기 강사이고, 연세대·인하대·경기대 등의 사회교육원에서도 부동산 경매 강의를 했다.
네이버에서 ‘부동산경매와 권리분석’ 카페를 10여 년째 운영 중이며, 게시판에 올라오는 질문들에 친절하고 꼼꼼하게 답변을 달아주는 전문가로 일반인들의 신망을 얻고 있다.
저서로는 경매분야 스테디셀러 『부동산 경매 오늘부터 1일』, 『부동산 권리분석 오늘부터 1일』, 『김재범의 현장경매 오늘부터 1일』이 있다.
『부동산 경매 오늘부터 1일』에는 지난 20여 년 동안 10,000건의 경매사건을 분석하고, 1,000건의 경매를 진행한 저자의 부동산 경매 노하우가 시원하게 담겨 있다. 특히 탄탄한 법률지식과 경험을 바탕으로 한 실제 경매사건 분석은 여러분의 경매 수준을 한 차원 높여줄 것이다.
경매 권리분석 카페 cafe.naver.com/kimjaebum
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